資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

一、單項(xiàng)選擇題

  1.資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=(被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù))。其中，凈超額運(yùn)營成本是()。

A.超額運(yùn)營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額

B.超額運(yùn)營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額

C.超額運(yùn)營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額

D.超額運(yùn)營成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額

2.對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( )。

A.更新重置成本 B.復(fù)原重置成本 C.完全重置成本 D.實(shí)際重置成本

3.某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用收益法對(duì)一項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行評(píng)估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值為()。

A.200萬元B.280.5萬元C.300萬元D.350萬元

4.已知某類設(shè)備的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為()。

A.3萬元B.4萬元C.3至4萬元D.無法確定

5.評(píng)估機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，三年前購置，據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬元，其中買價(jià)8萬元，運(yùn)輸費(fèi)0.4萬元，安裝費(fèi)用(包括材料)1萬元，調(diào)試費(fèi)用0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格9.5萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是()。(保留兩位小數(shù))

A.12.08萬元B.10.58萬元C.12.58萬元D.9.5萬元

6.1995年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用(包括增加設(shè)備)2萬元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。則該設(shè)備的重置成本是()。

A.22萬元B.27.34萬元C.27.43萬元D.29.04萬元

7.評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)為0.7時(shí)，該設(shè)備的重置全價(jià)為()。

A.19.2萬元B.17.35萬元C.24萬元D.16.10萬元

8.某待估設(shè)備重置成本為27萬元，經(jīng)查閱，已使用4年，評(píng)估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實(shí)體性貶值額為()。

A.10萬元B.12萬元C.15萬元D.18萬元

9.某項(xiàng)專用技術(shù)預(yù)計(jì)可用5年，預(yù)測(cè)未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評(píng)估價(jià)值為()。(保留兩位小數(shù))

A.217萬元B.155.22萬元C.150.22萬元D.163.43萬元

10.假定某企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長(zhǎng)期負(fù)債的平均利息率為9%，社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，該企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為()。(不考慮企業(yè)所得稅的影響)

A.15%B.13.2%C.14.6%D.12.6%

二、多項(xiàng)選擇題

1.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常是用于()的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測(cè)。

A.技術(shù)進(jìn)步速度不快

B.技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響不大

C.技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響很大

D.單位價(jià)值較小的自制設(shè)備

E.價(jià)值量較大的設(shè)備

2.資產(chǎn)評(píng)估中不能采用會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限來估算成新率是因?yàn)?)。

A.會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)是由企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行，而資產(chǎn)評(píng)估是由企業(yè)以外的評(píng)估人員進(jìn)行的。

B.會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)作出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一類資產(chǎn)具有普遍性和同一性，而資產(chǎn)評(píng)估中的成新率則具有特殊性和個(gè)別性。

C.會(huì)計(jì)學(xué)中修理費(fèi)的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評(píng)估中的修理費(fèi)的增加要影響資產(chǎn)的成新率。

D.會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個(gè)別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護(hù)等方面的差異。

E.會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實(shí)際的新舊程度

3.應(yīng)用市場(chǎng)法必須具備的前提條件是()。

A.需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

B.必須具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價(jià)格

C.可搜集到參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)

D.被評(píng)估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量

E.被估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也能夠衡量

4.物價(jià)指數(shù)法中的物價(jià)指數(shù)可以是()。

A.被評(píng)估資產(chǎn)的類別物價(jià)指數(shù)

B.被評(píng)估資產(chǎn)的個(gè)別物價(jià)指數(shù)

C.固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)

D.商品零售價(jià)格指數(shù)

E.綜合物價(jià)指數(shù)

5.應(yīng)用市場(chǎng)法估測(cè)被評(píng)估機(jī)組的重置成本時(shí)，參照物與被估機(jī)組之間需調(diào)整的主要參數(shù)有()。

A.交易時(shí)間的差異B.生產(chǎn)效率的差異C.付款方式的差異

D.新舊程度的差異E.交易情況的差異

6.市場(chǎng)法中交易情況的調(diào)整是指()。

A.由于參照物的成交價(jià)高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格所需進(jìn)行的調(diào)整

B.因融資條件差異所需進(jìn)行的調(diào)整 C.因投資環(huán)境差異所需進(jìn)行的調(diào)整

D.因銷售情況不同所需進(jìn)行的調(diào)整 E.因交易時(shí)間差異所需進(jìn)行的調(diào)整

7.以下對(duì)市場(chǎng)法的理解正確的有()。

A.市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一

B.市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)是能夠反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況

C.市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)是評(píng)估值較能直觀反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格

D.市場(chǎng)法的缺點(diǎn)是有時(shí)缺少可比較的數(shù)據(jù)

E.市場(chǎng)法是最具說服力的評(píng)估方法之一

8.造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有( )。

A.該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后

B.該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少

C.社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高

D.政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表

E.市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的需求下降

9.收益法應(yīng)用中預(yù)期收益額的界定應(yīng)注意( )。

A.收益額指的是被評(píng)估資產(chǎn)在未來正常使用中能產(chǎn)生的收益額

B.收益額是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的

C.收益額必須是稅后利潤

D.收益額是一個(gè)確定的數(shù)據(jù)

E.對(duì)于不同的評(píng)估對(duì)象應(yīng)該具有不同內(nèi)涵的收益額

10.下列有關(guān)收益法參數(shù)的說法中，正確的是()。

A.運(yùn)用收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè)：收益額、折現(xiàn)率和收益期限

B.收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益額

C.折現(xiàn)率是一種風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

D.收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位

E.收益額是資產(chǎn)未來的實(shí)際收益額

三、判斷題

1.應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)需要滿足三個(gè)前提條件。

2.收益法中的收益是指評(píng)估基準(zhǔn)日后若干年的平均收益。

3.采用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要以類似或相同的資產(chǎn)為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是與被評(píng)估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)。

4.市場(chǎng)比較法中的個(gè)別因素修正的目的在于將可比交易實(shí)例價(jià)格轉(zhuǎn)化為待估對(duì)象自身狀況下的價(jià)格。

5.政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造成資產(chǎn)價(jià)值的降低，這是一種非評(píng)估考慮因素。

6.對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為復(fù)原重置成本。

7.對(duì)于一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置核算法估算的重置成本高。

8.收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè)：收益額、折現(xiàn)率和收益期限。

9.收益年限是指資產(chǎn)從購置開始到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的全部時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。

10.復(fù)原重置成本與更新重置成本相比較，設(shè)計(jì)差異、功能差異、技術(shù)差異和標(biāo)準(zhǔn)差異均是兩者之間的主要差異。

四、計(jì)算題

1.被評(píng)估機(jī)組為5年前購置，賬面價(jià)值20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1萬元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

要求：試根據(jù)所給條件

(1)估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格;(2)估算該機(jī)組的成新率;(3)估算該機(jī)組的評(píng)估值。

2.某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價(jià)5萬元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬元，安裝費(fèi)0.3萬元，調(diào)試費(fèi)0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%;鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。

3.現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備Y，使用Y設(shè)備比X設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等約60萬元。X設(shè)備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設(shè)備的超額運(yùn)營成本。

4.某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元;從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少?

5.有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：

表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。

要求：(1)計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)

(2)計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。

(3)計(jì)算參照物修正后的地價(jià)

參考答案：

二、多項(xiàng)選擇題

1. ABD2. BCDE3. AC4. AB5. ABCE 6. ABD7. ACE8. BDE9. ABE10. AD

三、判斷題

1. 錯(cuò)2. 錯(cuò)3. 錯(cuò)4. 對(duì)5. 錯(cuò)6. 錯(cuò)7. 對(duì)8. 對(duì)9. 錯(cuò)10. 對(duì)

四、計(jì)算題

1、解： (1)被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬元：30×80%=24(萬元)

(2)該機(jī)組的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%

(3)該機(jī)組的評(píng)估值=24×61.54%=14.77(萬元)

2.解：現(xiàn)時(shí)采購價(jià)=5×(1+20%)=6(萬元)

現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi)=0.1×(1+1)=0.2(萬元)

安裝、調(diào)試費(fèi)=0.3×(1+40%)+0.1×(1+15%)=0.535(萬元)

被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735(萬元)

3.解：年凈超額運(yùn)營成本為=60×(1-40%)=36(萬元)

X設(shè)備的超額運(yùn)營成本=36×[1-(1+10%)-5]/10%=136.47(萬元)