第七章 成本法

一、單選

1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( C )。

A. 銷售狀況價(jià)值論 B. 市場供求價(jià)值論

C. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D. 經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

2、在成本法中，估價(jià)應(yīng)采用( A )。

A. 客觀成本 B. 實(shí)際成本 C. 個(gè)別成本 D. A或B

3、成本法中的利潤是( A )。

A. 正常條件下的平均利潤 B. 個(gè)別開發(fā)商的利潤

C. 開發(fā)商的平均實(shí)際利潤 D. 開發(fā)商預(yù)期的平均利潤

4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( C )。

A. 55年 B. 50年 C. 48年 D. 45年

5、某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年(自補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)之日算起)，建筑物的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為50年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限為( C )。

A. 50年 B. 40年 C. 32年 D. 30年

6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于( C )。

A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟(jì)折舊 D. 會計(jì)折舊

7、在成本法求取折舊中，采用( A )更符合實(shí)際情況

A.有效經(jīng)過年數(shù) B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù) D.自然經(jīng)過年數(shù)

8、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用( B )為好。

A. 更新重置成本 B. 復(fù)原重置成本

C. 完全成本 D. 重新購建價(jià)格

9、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為( D ).

A. 有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) B. 有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C. 有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) D. 有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

10、某建筑物經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限為50年，則該建筑物的成新率為( C )。

A.40% B. 50% C. 60% D. 67%

11、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是( B )。

A. 交通擁擠 B. 建筑技術(shù)進(jìn)步 C. 城市規(guī)劃改變 D. 自然環(huán)境惡化

12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為( C )元/m2。

A.350 B. 300 C. 250 D. 50

13、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于2001年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( C )。

A. 5000萬元 B. 4500萬元 C. 4455萬元 D. 4400萬元

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，則該建筑物的現(xiàn)值為( B )元。

A.76880 B.79104 C.77952 D.81562

15、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( C )。

A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70%

16、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( B )年。

A. 40 B. 43 C. 47 D. 50

17、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( C )年。

A.45 B.50 C.52 D.55

18、李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有( B )。

A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊

19、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊率為( B )。

A.2% B. 1.98% C. 2.5% D. 2.45%

20、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( B )。

A.35年 B.45年 C.48年 D.50年

21、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)建造成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為( B )。

A.10.0% B.11.l% C.11.9% D.12.5%

22、某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價(jià)格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為( C )。

A. 10.2萬元 B. 11.0萬元 C. 11.3萬元 D. 11.5萬元

23、某房地產(chǎn)的土地面積為500 m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。

A、200 B、300 C、700 D、1000

24、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。

A、1840 B、2840 C、2966 D、3000

二、多選

1、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有( CD )。

A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染

D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損

2、下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有( ABCDE )。

A. 重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出

B. 重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C. 重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D. 建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

E. 土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

3、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有( BE )。

A. 區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

C. 結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值 D. 結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值

E. 結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值

三、判斷

1、重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出加上合理的利潤。(√)

2、在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無需計(jì)算利息。(×)

3、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。(√)

4、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。(√)

四、分析計(jì)算題

1、某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬元。

解：物質(zhì)折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬元

2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬元，利息率為7.5%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。

解：重置成本=(800+800×5%+60)×(1+7.5%)+120=1087.5萬元

折舊=(1087.5÷50×8)+18+(200÷5×2)+(110÷10×8)=360萬元

評估現(xiàn)值=1087.5-360=727.5萬元

3、估價(jià)對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高4.5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。已知在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計(jì)為土地使用權(quán)年限為50年的熟地價(jià)格。

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高4.5m的建筑物重新購建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重新購建價(jià)格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購建價(jià)格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年;建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費(fèi)用60萬元，安裝費(fèi)用40萬元。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值(土地報(bào)酬率為6%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%)。