第七章 成本法

一、單選

1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( C )。

A. 銷售狀況價(jià)值論 B. 市場(chǎng)供求價(jià)值論

C. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D. 經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

2、在成本法中，估價(jià)應(yīng)采用( A )。

A. 客觀成本 B. 實(shí)際成本 C. 個(gè)別成本 D. A或B

3、成本法中的利潤(rùn)是( A )。

A. 正常條件下的平均利潤(rùn) B. 個(gè)別開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

C. 開(kāi)發(fā)商的平均實(shí)際利潤(rùn) D. 開(kāi)發(fā)商預(yù)期的平均利潤(rùn)

4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( C )。

A. 55年 B. 50年 C. 48年 D. 45年

5、某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年(自補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)之日算起)，建筑物的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為50年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限為( C )。

A. 50年 B. 40年 C. 32年 D. 30年

6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于( C )。

A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟(jì)折舊 D. 會(huì)計(jì)折舊

7、在成本法求取折舊中，采用( A )更符合實(shí)際情況

A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù) B.實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù) D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)

8、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用( B )為好。

A. 更新重置成本 B. 復(fù)原重置成本

C. 完全成本 D. 重新購(gòu)建價(jià)格

9、建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間關(guān)系為( D ).

A. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) B. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) D. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

10、某建筑物經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無(wú)殘值。該類建筑物的耐用年限為50年，則該建筑物的成新率為( C )。

A.40% B. 50% C. 60% D. 67%

11、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是( B )。

A. 交通擁擠 B. 建筑技術(shù)進(jìn)步 C. 城市規(guī)劃改變 D. 自然環(huán)境惡化

12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為( C )元/m2。

A.350 B. 300 C. 250 D. 50

13、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于2001年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為( C )。

A. 5000萬(wàn)元 B. 4500萬(wàn)元 C. 4455萬(wàn)元 D. 4400萬(wàn)元

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，則該建筑物的現(xiàn)值為( B )元。

A.76880 B.79104 C.77952 D.81562

15、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( C )。

A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70%

16、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( B )年。

A. 40 B. 43 C. 47 D. 50

17、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( C )年。

A.45 B.50 C.52 D.55

18、李某于2008年花70萬(wàn)元購(gòu)得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有( B )。

A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊

19、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊率為( B )。

A.2% B. 1.98% C. 2.5% D. 2.45%

20、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( B )。

A.35年 B.45年 C.48年 D.50年

21、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建造成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為( B )。

A.10.0% B.11.l% C.11.9% D.12.5%

22、某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 12年，重置價(jià)格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為( C )。

A. 10.2萬(wàn)元 B. 11.0萬(wàn)元 C. 11.3萬(wàn)元 D. 11.5萬(wàn)元

23、某房地產(chǎn)的土地面積為500 m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。

A、200 B、300 C、700 D、1000

24、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。

A、1840 B、2840 C、2966 D、3000

二、多選

1、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有( CD )。

A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染

D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損

2、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有( ABCDE )。

A. 重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B. 重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C. 重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D. 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格

E. 土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

3、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有( BE )。

A. 區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

C. 結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 D. 結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

E. 結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

三、判斷

1、重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出加上合理的利潤(rùn)。(√)

2、在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無(wú)需計(jì)算利息。(×)

3、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。(√)

4、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。(√)

四、分析計(jì)算題

1、某幢寫字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬(wàn)元。

解：物質(zhì)折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬(wàn)元

2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬(wàn)元，利息率為7.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試評(píng)估該建筑物的現(xiàn)值。

解：重置成本=(800+800×5%+60)×(1+7.5%)+120=1087.5萬(wàn)元

折舊=(1087.5÷50×8)+18+(200÷5×2)+(110÷10×8)=360萬(wàn)元

評(píng)估現(xiàn)值=1087.5-360=727.5萬(wàn)元

3、估價(jià)對(duì)象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高4.5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。已知在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/m2，以上合計(jì)為土地使用權(quán)年限為50年的熟地價(jià)格。

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高4.5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對(duì)象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年;建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場(chǎng)上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值(土地報(bào)酬率為6%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%)。