一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。

1.影響土地利用的方式和強(qiáng)度是( )

A.自然條件 B.經(jīng)濟(jì)因素

C.科學(xué)技術(shù) D.土地資源有限性

2.房地產(chǎn)是______的總稱，也稱不動(dòng)產(chǎn)。( )

A.房屋和物業(yè) B.房產(chǎn)和地產(chǎn)

C.建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施 D.土地和物業(yè)

3.韋勃區(qū)位理論是古典______的代表。( )

A.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 B.工業(yè)區(qū)位理論

C.中心地理論 D.林業(yè)區(qū)位理論

4.由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租稱為( )

A.絕對(duì)地租 B.級(jí)差地租

C.壟斷地租 D.城市地租

5.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，剩余法及收益還原法都應(yīng)用了( )

A.替代原則 B.最佳使用原則

C.供求原則 D.預(yù)期收益原則

6.容積率指地塊上的建筑面積與______之比。( )

A.建筑底層面積 B.地塊面積

C.建筑使用面積 D.地塊綠化面積

7.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要是以公眾利益為出發(fā)點(diǎn)的因素是( )

A.社會(huì)因素 B.經(jīng)濟(jì)因素

C.行政因素 D.區(qū)域因素

8.______是以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為核心設(shè)計(jì)的指數(shù)系統(tǒng)。( )

A.價(jià)格指數(shù) B.中房指數(shù)

C.偉業(yè)指數(shù) D.基期指數(shù)

9.大城市的道路類型數(shù)目為( )

A.1～3類 B.3～5類

C.5～7類 D.7～9類

10.房地產(chǎn)在正常的利用和經(jīng)營(yíng)、管理水平下所能夠產(chǎn)生的收入，即排除了實(shí)際收入中的特殊和偶然因素得到的一般正常收入稱為( )

A.實(shí)際收入 B.凈收入

C.客觀收入 D.額外收入

11.有一房地產(chǎn)，建筑物占其總價(jià)值的55%，土地占其總價(jià)值的45%。建筑物還原利率為10%，土地的資本化率為8%，則綜合資本化率為( )

A.9.5% B.9.1%

C.10.1% D.10%

12.若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為1500元，對(duì)應(yīng)使用年期為20年，待估宗地出讓年期為15年，土地資本化率為10%，則經(jīng)年期修正后，待估宗地地價(jià)為( )

A.1679元/m2 B.1340元/m2

C.1490元/m2 D.1570元/m2

13.采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)建筑物的正常價(jià)格稱為建筑物( )

A.重建價(jià)格 B.收益價(jià)格

C.重置價(jià)格 D.市場(chǎng)價(jià)格

14.運(yùn)用成本法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式是：土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+( )

A.開發(fā)利潤(rùn)+應(yīng)納稅金+投資利息+無形收益

B.開發(fā)利潤(rùn)+應(yīng)納稅金+投資利息+土地增值收益

C.開發(fā)利潤(rùn)+客觀費(fèi)用+投資利息+土地增值收益

D.客觀收入+客觀費(fèi)用+投資利息+土地增值收益

15.銷售利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為( )

A.不動(dòng)產(chǎn)售價(jià) B.地價(jià)

C.開發(fā)費(fèi) D.稅費(fèi)

16.最佳開發(fā)利用方式就是開發(fā)完成后( )

A.能獲得很好的社會(huì)效益 B.能以最快的方式銷售

C.能滿足規(guī)劃等各方的要求 D.銷售時(shí)能獲得最高的利益

17.按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(售價(jià))的一定比例計(jì)算利潤(rùn)，該比例常稱作( )

A.預(yù)期回報(bào)率 B.銷售回報(bào)率

C.最高回報(bào)率 D.投資回報(bào)率

18.蘇慕斯法則規(guī)定，100英尺深的土地價(jià)值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價(jià)的( )

A.70% B.65%

C.74.5% D.72.5%

19.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )

A.最佳使用原理 B.替代原理

C.生產(chǎn)費(fèi)用原理 D.投入產(chǎn)出原理

20.對(duì)于專案估價(jià)案件多采用( )

A.定型式評(píng)估報(bào)告書 B.混合式評(píng)估報(bào)告書

C.自由式評(píng)估報(bào)告書 D.書信式評(píng)估報(bào)告書

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)

在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。

1.取決于樓面地價(jià)高低的因素是( )

A.土地的價(jià)格 B.容積率

C.建筑面積 D.建筑物層高

E.房屋價(jià)格

2.地租的兩種基本形式是( )

A.壟斷地租 B.建筑地段地租

C.絕對(duì)地租 D.級(jí)差地租

E.礦山地租

3.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素有( )

A.位置、面積 B.地形、地質(zhì)

C.高度與面積 D.結(jié)構(gòu)與材料

E.設(shè)計(jì)與裝修

4.城市設(shè)施完備度通?？梢苑譃? )

A.基礎(chǔ)設(shè)施 B.商服繁華度

C.生活服務(wù)設(shè)施 D.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

E.地區(qū)綠地

5.級(jí)差收益測(cè)算法的突出優(yōu)點(diǎn)是( )

A.土地市場(chǎng)尚未形成 B.缺乏土地交易資料

C.收集、處理資料難度較大 D.測(cè)算有許多不同的模型

E.資料整理工作量大

6.城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素的確定，在遵循定級(jí)因素選擇原則的基礎(chǔ)上，一般采取的方法是

( )

A.特爾菲法 B.層次分析法

C.權(quán)重調(diào)查法 D.地價(jià)指數(shù)法

E.中房指數(shù)法

7.有收益的房地產(chǎn)是指_______等。( )

A.公益性房地產(chǎn) B.出租型房地產(chǎn)

C.生產(chǎn)型房地產(chǎn) D.公益設(shè)施

E.寺廟及教堂

8.市場(chǎng)比較法要進(jìn)行_______等修正。( )

A.區(qū)域因素 B.建筑成本

C.專業(yè)費(fèi)用 D.地價(jià)

E.交易日期

9.建筑物折舊有多種方法，其中包括( )

A.指數(shù)調(diào)整法 B.成新扣除法

C.直接法 D.余額遞減法

E.間接法

10.依據(jù)剩余法的思路，可以在進(jìn)行項(xiàng)目投資分析時(shí)，測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的( )

A.開發(fā)中可能出現(xiàn)的最低費(fèi)用 B.預(yù)期利潤(rùn)

C.安置補(bǔ)償費(fèi)用 D.征地管理費(fèi)用

E.開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

11.剩余法估價(jià)所要求的客觀外部環(huán)境為_______等。( )

A.合理的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策 B.規(guī)范、健全、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)

C.眾多的土地購(gòu)買者 D.開發(fā)資金充足

E.自有資金占一定比例

12.美國(guó)為使城市土地的面積單位計(jì)算容易，以_______的細(xì)長(zhǎng)形地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

( )

A.寬一米 B.寬一英尺

C.長(zhǎng)120米 D.長(zhǎng)120英尺

E.長(zhǎng)100英尺

13.可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料有_______等幾類。( )

A.宏觀經(jīng)濟(jì)資料 B.聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、土地入股資料

C.建筑成本資料 D.專業(yè)費(fèi)用資料

E.土地拍賣資料

14.土地評(píng)估報(bào)告可為( )

A.書信式、文字式 B.表格式

C.定型式、自由式 D.混合式

E.網(wǎng)絡(luò)圖式

15.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)該按_______中規(guī)定的內(nèi)容和格式撰寫。( )

A.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

B.《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

C.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)

D.《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》

E.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)

1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特性。

2.簡(jiǎn)述城市區(qū)域因素對(duì)住宅區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

3.簡(jiǎn)述建筑物重置價(jià)格和重建價(jià)格的異同點(diǎn)。

4.簡(jiǎn)述選擇土地定級(jí)因素因子的基本原則。

5.簡(jiǎn)述路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)程序。

四、論述題(本大題共2小題，每小題8分，共16分)

1.試述土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告的基本內(nèi)容。

2.試述地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用價(jià)值。

五、計(jì)算題(本大題共3小題，共24分)

1.評(píng)估某宗房地產(chǎn)在1999年8月時(shí)的價(jià)格，選取了下列比較實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期為1998年8月。經(jīng)調(diào)查可知，該類房地產(chǎn)的價(jià)格在1998年8月至1998年12月，平均每月上漲1%，1998年12月至1999年8月，平均每月上漲1.5%。請(qǐng)對(duì)該比較實(shí)例進(jìn)行交易日期修正(保留四位小數(shù))(7分)

2.某建筑物總建筑面積500平方米，重置價(jià)格為1500元/m2，已使用10年，耐用年限50年，殘值率為5%。試用直線折舊法計(jì)算年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。(7分)

3.現(xiàn)有一套商品住宅。F=200平方米，已使用5年，耐用年限60年，殘值率10%，月租金6000元，押金2萬元，銀行一年期存款利息3%，房地產(chǎn)稅為稅金的12%，出租情況正常。管理費(fèi)為租金的3%。該住宅重置價(jià)1000元/m2，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化率為10%，采用直線法折舊。請(qǐng)用收益法估算其價(jià)格。(10分)