一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。

1.專為人們進(jìn)行各類公共活動的建筑是(   )

A.公共建筑 B.居住建筑

C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的(   )

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的

C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤決定的

3.房地產(chǎn)評估的主要難點(diǎn)是(   )

A.當(dāng)?shù)厥袌鲂星樽兓环€(wěn)定

B.國際市場行情變化不穩(wěn)定

C.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜且難把握

D.影響房地產(chǎn)價(jià)格變動的方向是不盡相同的

4.進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有(   )

A.估價(jià)對象 B.估價(jià)業(yè)務(wù)

C.估價(jià)目的 D.估價(jià)機(jī)會

5.土地級的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，通常中等城市為(   )

A.1～3級 B.3～5級

C.4～7級 D.5～10級

6.收益法是以______為基礎(chǔ)的，它說明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。(   )

A.預(yù)期原理 B.過去理論

C.未來理論 D.收益理論

7.收益法中資本化率等同于一定的(   )

A.投資資金 B.預(yù)資金額

C.銀行利率 D.資金

8.運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來確定

(   )

A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)

C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正

9.成本估價(jià)時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)用為100萬元，開發(fā)期二年，投資在兩年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為(   )

A.21萬元 B.10萬元

C.19萬元 D.15萬元

10.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)(   )

A.不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本

B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

11.剩余法在評估待開發(fā)土地中運(yùn)用得(   )

A.最少 B.最為廣泛

C.最難 D.最一般

12.剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在(   )

A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍

C.合理范圍 D.期望范圍

13.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的(   )

A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況

C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

14.路線價(jià)估價(jià)法是一種評估大量土地的(   )

A.迅速估價(jià)方法 B.較慢估價(jià)法

C.簡易法 D.延遲法

15.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的(   )

A.街道寬度 B.臨街深度

C.街道長度 D.街道曲度

16.路線價(jià)法是(   )

A.是對臨街道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B.選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均水平價(jià)格

C.配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨街該道路的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法

D.所有以上答案的綜合

17.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有(   )

A.可比性 B.可替性

C.可分性 D.可換性

18.基準(zhǔn)地價(jià)評估資料應(yīng)具有(   )

A.長期性 B.遠(yuǎn)期性

C.遠(yuǎn)瞻性 D.近期性

19.測算出的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)一般用于(   )

A.基準(zhǔn)地價(jià)確定 B.標(biāo)定地價(jià)評估

C.地產(chǎn)稅的確定 D.地租的確定

20.估價(jià)機(jī)構(gòu)從正式接受估價(jià)委托到完成評估報(bào)告的日期是(   )

A.評估報(bào)告的有效期 B.估價(jià)作業(yè)日期

C.估價(jià)工作結(jié)束日期 D.評估報(bào)告的時(shí)效期

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)

在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。

1.下列屬于房地產(chǎn)價(jià)格的基本特征的是(     )

A.從評估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是一種權(quán)益價(jià)格

B.價(jià)格構(gòu)成的雙重性

C.可用租金的形式表示

D.無統(tǒng)一的市場，價(jià)格的個(gè)別性強(qiáng)

E.受折舊的影響小，增值性強(qiáng)

2.房地產(chǎn)價(jià)格按交易方式的不同可分為(     )

A.拍賣價(jià) B.招標(biāo)價(jià) C.建筑物價(jià)格

D.協(xié)議價(jià)格 E.生地價(jià)

3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素分為下列(     )

A.政策因素 B.經(jīng)濟(jì)因素 C.社會因素

D.心理因素 E.政治因素

4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？煞诸悶?     )

A.自然因素 B.一般因素 C.城市區(qū)域因素

D.行政因素 E.個(gè)別因素

5.中房指數(shù)是根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為核心設(shè)計(jì)的指數(shù)系統(tǒng)，他的特點(diǎn)主要有(     )

A.全面性 B.系統(tǒng)性 C.地域性

D.較小的波動性 E.盲目性

6.房地產(chǎn)的收入分為(     )

A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

7.運(yùn)用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是(     )

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

8.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是(     )

A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)

B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)

9.剩余法估價(jià)開發(fā)商購買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了

(     )

A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件

D.社會條件 E.經(jīng)濟(jì)條件

10.運(yùn)用剩余法估價(jià)的步驟有(     )

A.調(diào)查不動產(chǎn)的基本情況

B.選擇最佳的開發(fā)利用方式

C.預(yù)測不動產(chǎn)開發(fā)完成后的收益

D.測算更新或開發(fā)總投資

E.確定開發(fā)利潤和估算待估不動產(chǎn)價(jià)格

11.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：(     )

A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件

D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件

12.路線價(jià)法四三二一法則中，超過100英尺土地第二、四個(gè)25英尺的土地價(jià)值分別是路線價(jià)的(     )

A.9% B.6% C.7%

D.8% E.4%

13.基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的平均容積率是(     )

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率

C.該用途土地在該級別地域的容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率

E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

14.商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表中包含(     )

A.進(jìn)深修正 B.寬度修正 C.使用年限修正

D.公用設(shè)施完備 E.容積率修正

15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由下列(     )

A.封面、目錄、致委托人函

B.估價(jià)師聲明

C.估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)結(jié)果報(bào)告

D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

E.附件

三、簡答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)

1.根據(jù)我國實(shí)際情況，簡單列舉房地產(chǎn)價(jià)格的種類。

2.簡述區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價(jià)的作用。

3.簡述影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要社會因素。

4.簡述市場比較法中可比實(shí)例的選取的要求。

5.簡述編寫房地產(chǎn)評估報(bào)告的基本要求。

四、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

1.試述房地產(chǎn)評估的原則。

2.試述土地定級的工作程序。

五、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

1. 已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、資本化率為10%下的價(jià)格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、資本化率為12%及50年使用權(quán)、資本化率為8%下的價(jià)格。

2. 某建筑物，總建筑面積為1200平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，已使用12年。該建筑物的重置價(jià)格600元/m2，耐用年限40年。估價(jià)師經(jīng)現(xiàn)場勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5%。試用直線折舊法計(jì)算其年折舊額，折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。