一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未     選均無(wú)分。

1.供人們生活起居的建筑是( )

A.商業(yè)建筑 B.工業(yè)建筑

C.公共建筑 D.居住建筑

2.房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)( )

A.市場(chǎng)價(jià)格 B.權(quán)益價(jià)格

C.土地價(jià)格 D.理論價(jià)格

3.房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是( )

A.房屋 B.土地

C.建筑物 D.房屋和土地

4.______是指在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。( )

A.級(jí)差地租 B.城市地租

C.級(jí)差地租Ⅰ D.級(jí)差地租Ⅱ

5.某房地產(chǎn)價(jià)格為10000元，購(gòu)買(mǎi)者抵押貸款6000元，貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的年純收益1500元，則自有資本要求的資本化率為_(kāi)_____%。( )

A.38 B.24

C.20 D.16

6.路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應(yīng)為( )

A.確定標(biāo)準(zhǔn)深度 B.求取路線價(jià)

C.編制深度百分率表 D.劃分路線價(jià)區(qū)段

7.個(gè)別因素是指( )

A.是由于具體房地產(chǎn)本身的條件而對(duì)其價(jià)格水平有影響的因素

B.是對(duì)某地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響的因素

C.是對(duì)廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響因素

D.是對(duì)廣泛對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響因素

8.一般對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑為( )

A.0～10公里 B.0～20公里

C.0～25公里 D.0～30公里

9.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中( )

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

10.通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是( )

A.土地的估價(jià)期日 B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同 D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同

11.市場(chǎng)比較法適合的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的( )

A.房地產(chǎn)的交易 B.房地產(chǎn)的價(jià)格

C.類似房地產(chǎn)的交易 D.房地產(chǎn)供求關(guān)系

12.成本估價(jià)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期二年，投資在兩年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為( )

A.15萬(wàn) B.20萬(wàn)

C.30萬(wàn) D.63萬(wàn)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是( )

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)

D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)

14.剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如( )

A.生地、毛地、熟地 B.已建好工程

C.舊房 D.新房

15.路線價(jià)法主要適用于______的估價(jià)。( )

A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地 B.城市居民街道兩側(cè)土地

C.城市郊區(qū)校區(qū)兩側(cè)土地 D.城市行政大樓兩側(cè)土地

16.深度價(jià)格修正率表的制作形式有( )

A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

C.平均深度價(jià)格修正率 D.A、B、C三項(xiàng)綜合

17.經(jīng)過(guò)處理的宗地地價(jià)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)是按照( )

A.土地交易方式 B.房產(chǎn)交易方式

C.城市規(guī)劃 D.土地利用規(guī)劃

18.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)中的期日修正一般根據(jù)( )

A.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)頻率 B.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度

C.地價(jià)的變動(dòng)幅度 D.房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度

19.商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表中不包含( )

A.進(jìn)深修正 B.寬度修正

C.使用年限修正 D.公用設(shè)施完備

20.宗地價(jià)格評(píng)估報(bào)告的組成不包括( )

A.送文函 B.宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

C.附件和補(bǔ)充說(shuō)明 D.基準(zhǔn)地價(jià)分析

二、多項(xiàng)選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)

在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。

1.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括( )

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

C.建筑物保養(yǎng) D.城市社會(huì)發(fā)展水平

E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

2.根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，房地產(chǎn)價(jià)格可以分為以下幾類( )

A.市場(chǎng)價(jià)、評(píng)估價(jià) B.房地產(chǎn)總價(jià)、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格

C.生地價(jià)、熟地價(jià) D.抵押價(jià)格、租賃價(jià)格

E.單位價(jià)格、樓面價(jià)格

3.______是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。( )

A.評(píng)估價(jià)格 B.單位價(jià)格

C.樓面價(jià)格 D.分價(jià)格

E.生地價(jià)

4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素( )

A.聲覺(jué)環(huán)境 B.大氣環(huán)境

C.水文環(huán)境 D.視覺(jué)環(huán)境

E.衛(wèi)生環(huán)境

5.明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列( )

A.明確估價(jià)目的 B.明確估價(jià)對(duì)象

C.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.明確估價(jià)業(yè)務(wù)

E.明確估價(jià)地點(diǎn)

6.直接影響土地級(jí)別界線位置的是( )

A.單元?jiǎng)澐?B.定級(jí)單位

C.面積單元 D.指標(biāo)取樣

E.指標(biāo)計(jì)算

7.土地定級(jí)單元?jiǎng)澐值姆椒ㄓ? )

A.手工法 B.機(jī)助法

C.層次分析法 D.繪圖法

E.特爾菲法

8.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是( )

A.百貨大樓 B.普通住宅

C.辦公樓 D.旅館

E.倉(cāng)庫(kù)

9.城市土地主管部門(mén)測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是( )

A.用途、土地級(jí)別 B.土地上附著物的質(zhì)量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段

10.政府出讓土地使用權(quán)的方式有( )

A.拍賣(mài) B.招標(biāo)

C.協(xié)議 D.分配

E.指定

11.路線價(jià)法四三二一法則中，超過(guò)100英尺土地第一、三個(gè)25英尺的土地價(jià)值分別是路線價(jià)的( )

A.9% B.6%

C.7% D.8%

E.4%

12.房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法是( )

A.剩余法 B.市場(chǎng)比較法

C.成本法 D.收益法

E.路線價(jià)估價(jià)法

13.根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料主要有______等。( )

A.土地交易資料 B.宏觀經(jīng)濟(jì)資料

C.交易資料 D.企業(yè)利潤(rùn)效益資料

E.土地入股資料

14.工業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表中包含( )

A.交通狀況修正 B.對(duì)外交通便利度修正

C.基礎(chǔ)設(shè)施修正 D.自然環(huán)境條件修正

E.容積率修正

15.評(píng)估報(bào)告中，核心部分是( )

A.估價(jià)師聲明 B.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

C.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 D.估價(jià)的假設(shè)

E.附件

三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)

1.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

2.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要經(jīng)濟(jì)因素。

3.綜合資本化率的計(jì)算公式是什么?

4.簡(jiǎn)述剩余法估價(jià)的基本程序。

5.簡(jiǎn)述宗地價(jià)格評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容。

四、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

1.試述區(qū)位理論對(duì)土地定級(jí)估價(jià)的影響。

2.試述剩余法的適用范圍。

五、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

1.某房地產(chǎn)，未來(lái)第一年的有效毛收入為25萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2.5%;未來(lái)第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。若年期無(wú)限，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少?

2.某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/m2，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每m2需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/m2，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每m2為1100元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。