第五章 市場比較法

1、比較法的理論依據(jù)是(B)。

A.預(yù)期原理 B.替代原理

C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D.最高最佳使用原則

2、市場比較法中的交易情況修正是對(duì)( D )價(jià)格本身是否正常的修正。

A. 交易實(shí)例 B. 估價(jià)對(duì)象 C. 標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例 D. 可比實(shí)例

3、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%，若買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( C )元/m2。

A. 2650 B. 2500 C. 2427 D. 2350

4、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6.5%和4.5%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方5000元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( A )元/m2。

A. 5325 B. 5225 C. 4775 D. 4675

5、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于( A )。

A、乙土地上的建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤

C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D、不可能出現(xiàn)這種情況

6、某估價(jià)事務(wù)所在2008年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2008年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( A )。

A、2008年6月30日 B、現(xiàn)在

C、重新估價(jià)的作業(yè)日期 D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

7、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2012年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例A，其成交價(jià)格為8000元/m2，成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知2011年7月至2012年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例A進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為( B )元/m2。

A. 9280 B. 8925 C. 8880 D. 8000

8、比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的( A )。

A、類似房地產(chǎn)的交易 C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易

B、相同房地產(chǎn)的交易 D、房地產(chǎn)的市場交易

9、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用( C )的市場匯價(jià)進(jìn)行換算。

A、估價(jià)作業(yè)日期 C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B、成交日期 D、交易日期修正后

10、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為( B )。

A、固定價(jià)格指數(shù) C、長期價(jià)格指數(shù)

B、定基價(jià)格指數(shù) D、環(huán)比價(jià)格指數(shù)

11、在比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于( D )修正。

A、交易情況 C、區(qū)域因素

B、交易日期 D、個(gè)別因素

12、在用比較法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，選擇了五個(gè)可比案例，經(jīng)過修正得到的五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格之間存在較大的差異，最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)( D )。

A、取五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值 C、任選其中之一

B、取五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù) D、綜合分析后決定

13、某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有較大的差異，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)( D )。

A、取三者的平均值 C、任選其中之一

B、取三者的中間值 D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

14、比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( D )。

A、1.05 B、1.02 C、0.97 D、0.95

15、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為( C )元/平方米。

A、2500 B、2222 C、2031 D、2000

16、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為( C )時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。

A、現(xiàn)在 B、過去 C、未來 D、B和C

17、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2 、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為( B )。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不確定

18、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1(以2008年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2009年6月1日的價(jià)格為2000元/平方米，對(duì)其作交易日期修正到2009年10月1日的價(jià)格為( A )元/平方米。

A、2263 B、1962 C、1768 D、1734

19、市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的主要難點(diǎn)是( A )。

A、市場行情變化不定

B、供需變化引起價(jià)格變化

C、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜且難以把握

D、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響程度不同

20、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( D )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

A、供需與價(jià)格 C、供給與價(jià)格

B、需求與價(jià)格 D、供給與需求

21、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( D )。

A. 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%

B. 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%

C. 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

D. 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%

22、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，則其依據(jù)為( A )。

A. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為5%

B. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素劣于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為5%

C. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素劣于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為4.76%

D. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為4.76%