課程代碼：00122

一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分)

1.替代原理是房地產(chǎn)估價中( )

A.比較法的理論基礎(chǔ)

B.重置成本法的理論基礎(chǔ)

C.收益法的理論基礎(chǔ)

D.剩余法的理論基礎(chǔ)

2.特爾菲法最重要的程序是( )

A.專家選擇

B.專家征詢

C.征詢表設(shè)計

D.信息反饋

3.一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為( )

A.0～10公里

B.0～20公里

C.0～25公里

D.0～30公里

4.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，為了更好地進行評估，同行之間( )

A.不要互相通報自己所掌握的交易實例和估價案例資料

B.可從提供少量交易實例和估價案例作為參考

C.都應(yīng)按照有關(guān)部門確定的價格統(tǒng)一評估

D.相互提供交易實例和估價案例資料

5.我國規(guī)定房地產(chǎn)交易實例的交易日期在( )

A.3年以上的不宜采用

B.2年以上、3年以下的仍可采用

C.2年以上的不宜采用

D.4年以上的不宜采用

6.對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為( )

A.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似

B.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別

C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲

D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降

7.在土地開發(fā)費用計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費( )

A.由評估師通過預(yù)先評估確定其數(shù)額

B.由行政部門統(tǒng)一制定的標準計算

C.按實際情況計算

D.包含在土地取得費中

8.房屋的成本租金構(gòu)成因素是( )

A.折舊費、維修費、管理費、稅金

B.折舊費、維修費、利息

C.折舊費、維修費、利息、稅金

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金

9.剩余法的基本思路依據(jù)的是( )

A.投入產(chǎn)出原理

B.開發(fā)性原理

C.信息量原理

D.平衡性原理

10.用剩余法正確分析房地產(chǎn)市場行情，預(yù)測售價和開發(fā)成本時，應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場中有關(guān)( )

A.數(shù)據(jù)信息

B.資源狀況

C.原料狀況

D.材料狀況

11.投資者獲取土地時，用剩余法計算出他自己能承擔(dān)的最高價格后，實際購買價格應(yīng)( )

A.低于此價

B.高于此價

C.等于此價

D.遠遠高于此價

12.路線價估價法適宜于同時對( )

A.大量土地估價

B.小部分土地估價

C.小面積土地估價

D.小塊土地估價

13.路線價區(qū)段一般是( )

A.條狀地段

B.帶狀地段

C.梯狀地段

D.扇形地段

14.深度百分率又稱( )

A.深度指數(shù)

B.深度常數(shù)

C.形狀指數(shù)

D.單位指數(shù)

15.影響路線價的因素中，對路線價地價影響較大的是( )

A.寬度

B.長度

C.深度

D.高度

16.土地交易資料不包括( )

A.城市土地使用權(quán)出讓價格資料

B.城市土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價格資料

C.征地費資料

D.安置補助費資料

17.樣點宗地地價修正為標準宗地地價可用( )

A.成本逼近法

B.比較法

C.收益法

D.剩余法

18.在基準地價修正系數(shù)法估價程序中，下列哪種系數(shù)不用確定?( )

A.待估宗地修正系數(shù)

B.待估宗地使用年期修正系數(shù)

C.期日修正系數(shù)

D.容積修正系數(shù)

19.商業(yè)用地宗地地價修正表含有( )

A.宗地條件修正

B.交通條件

C.進深修正

D.地價分配率修正

20.宗地價格評估報告的組成不包括( )

A.送文函

B.宗地估價技術(shù)報告

C.附件和補充說明

D.基準地價分析

二、多項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二至五個正確的答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。每小題1分，共18分)

21.按權(quán)屬關(guān)系可將房地產(chǎn)價格分為( )

A.單位價格

B.轉(zhuǎn)讓價格

C.所有權(quán)價格

D.使用權(quán)價格

E.抵押價格

22.人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量及( )

A.人口密度

B.人口規(guī)模

C.人口素質(zhì)

D.人口總量

E.人口結(jié)構(gòu)

23.房地產(chǎn)評估的基本方法包括( )

A.市場比較法

B.地價指數(shù)法

C.趨勢法

D.收益法

E.路線價法

24.土地定級單元劃分的方法有( )

A.手工法

B.機助法

C.層次分析法

D.繪圖法

E.特爾菲法

25.市場比較法的基本計算公式是P= ×A×B×C×D×E，其中( )

A.P代表待估房地產(chǎn)評估價格 B.A代表交易日期修正系數(shù)

C.B代表交易情況修正系數(shù) D.C代表個別因素修正系數(shù)

E.D代表區(qū)域因素修正系數(shù)

26.一般來說，建筑物的容積率越高( )

A.房屋的單位售價也越高 B.土地效益就越高

C.地價也相應(yīng)提高 D.建筑的單價就越高

E.建筑物就越容易銷售

27.對于城市建成區(qū)內(nèi)的房屋基地，當難以把握其開發(fā)成本時，求取土地重新建造成本一般宜采用( )

A.基準地價修正法 B.成本法

C.市場比較法 D.收益法

E.路線價法

28.下列因素中，會導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( )

A.使用磨損 B.設(shè)計變化

C.風(fēng)吹日曬 D.現(xiàn)行政策重大改變

E.工藝改進

29.用剩余法估價時，應(yīng)正確分析房地產(chǎn)市場行情，正確預(yù)測( )

A.設(shè)計費 B.利息

C.售價 D.開發(fā)成本

E.地價

30.開發(fā)建設(shè)期多由( )

A.政府確定 B.公司確定

C.開發(fā)商確定 D.工程單位確定

E.承辦單位確定

31.估算待估不動產(chǎn)價格時用剩余法計算利息，地價暫不計息，只考慮不可預(yù)見費和( )

A.建筑開發(fā)費 B.專業(yè)費

C.租售費 D.不動產(chǎn)總價

E.稅金

32.路線價估價法的理論基礎(chǔ)是土地價值隨距街道距離的( )

A.增大遞減原理 B.替代原理

C.平衡原理 D.均衡原理

E.加權(quán)法原理

33.路線價法估價結(jié)果的可信度取決于( )

A.街道長短的準確性 B.深度百分率的準確性

C.各種條件修正率的準確性 D.街廓遠近的準確性

E.土地大小的準確性

34.路線價的設(shè)定必須先確定的因素是( )

A.土地質(zhì)量 B.土地性質(zhì)

C.土地用途 D.標準宗地面積

E.標準深度

35.在房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓較為發(fā)達的地區(qū)，評估的技術(shù)路線主要采用( )

A.收益法 B.市場比較法

C.級差收益測算法 D.路線評估價法

E.剩余法

36.住宅用地基準地價圖包括( )

A.土地級別圖 B.級別區(qū)域地價圖

C.標準宗地樣點地價圖 D.土地綜合級別基準地價圖

E.區(qū)域分類圖

37.評估報告的編寫，為體現(xiàn)準確性，應(yīng)避免( )

A.采用不規(guī)范格式 B.使用模棱兩可的文字

C.易產(chǎn)生誤解的文字 D.使用條款

E.采用法律形式

38.定型式房地產(chǎn)評估報告可以概括為( )

A.適用于專案估價案件 B.適用于一般的例行估價案件

C.填寫簡便快速、完整、規(guī)范 D.可根據(jù)估價對象的具體情況自由寫作

E.容易遺漏一般事項

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”;錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。

39.英國著名經(jīng)濟學(xué)家威廉?配第把土地喻為“財富之父”。( )

40.交通型道路主要為居民服務(wù)。

41.假設(shè)建筑物的價值損耗是均勻的，則建筑物每年的折舊額為：Di=(1-d)i-1×d。( )

42.選擇最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是選擇最佳的房屋。( )

43.宗地價格評估報告中宗地估價(結(jié)果)報告共有摘要、估價對象界定、土地估價結(jié)果和補充說明四部分。( )

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.在土地級別確定時，什么是總分頻率曲線法?

45.通過修正后得到評估基準日的6個待估房地產(chǎn)價格，分別是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，請用簡單算術(shù)平均法、眾數(shù)法分別計算最終的房地產(chǎn)價格。

46.簡述房地產(chǎn)估價師的職責(zé)和作用。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.有一可比實例是1996年12月的交易，價格為每平方米5，000元，從1996年12月至1997年10月，該類房地產(chǎn)平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產(chǎn)的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產(chǎn)平均每月上漲的百分比。

48.(1)根據(jù)房地產(chǎn)市場資料不動產(chǎn)租金未來月租金純收益為350元/m2，該類不動產(chǎn)資本化率為9%，總建筑面積為3500m2，出租率為78%，求開發(fā)不動產(chǎn)的總價。

(2)據(jù)市場分析，某城市寫字樓出租的租金，1995年為4，500元/m2?月，1996年為

4，800元/m2?月，1997年為5，300元/m2?月，1998年為5，800元/m2?月，1999年為6，200元/m2?月，2000年為6，600元/m2?月，2001年為7，000元/m2?月，試推算該市寫字樓2002年租金趨勢。

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.試述區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用。

50.如何編制地價指數(shù)?