湖北省高等教育自學(xué)考試課程考試大綱

課程名稱：房地產(chǎn)評估

第一部分  課程性質(zhì)與目標(biāo)

一、課程性質(zhì)與特點(diǎn)

本課程是工程造價專業(yè)開設(shè)的一門專業(yè)核心課程。本課程修讀對象為工程造價專業(yè)?？粕！斗康禺a(chǎn)評估》課程闡述了房地產(chǎn)評估的基本理論，房地產(chǎn)評估原則、房地產(chǎn)評估方法與程序、房地產(chǎn)評估實例等內(nèi)容。旨在使學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)評估的一般原理和估價方法，通過實例分析把握房地產(chǎn)評估技術(shù)。

本課程不拘泥于理論闡述，從理論到實踐，由淺入深，對房地產(chǎn)評估的理論、實務(wù)作了全面論述。

二、課程目標(biāo)與基本要求

通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)評估的基本理論，掌握常用房地產(chǎn)估價方法，能夠應(yīng)用所學(xué)的知識解決實際問題，為今后從事房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)估價等工作奠定基礎(chǔ)。

要求學(xué)生掌握影響房地產(chǎn)價格的因素、房地產(chǎn)估價原則、房地產(chǎn)估價的主要方法;熟悉房地產(chǎn)價格種類及房地產(chǎn)估價的涵義、房地產(chǎn)估價方法的選擇和使用條件;了解房地產(chǎn)的概念及對房地產(chǎn)的基本認(rèn)識。

三、與本專業(yè)其他課程的關(guān)系

本課程相關(guān)課程有：經(jīng)濟(jì)學(xué)概論(財經(jīng)類)、施工企業(yè)會計、建設(shè)工程合同管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。

第二部分  考核內(nèi)容與考核目標(biāo)

第一章  房地產(chǎn)估價概論

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)對房地產(chǎn)評估工作有一個最基本的系統(tǒng)了解。

要求考生掌握房地產(chǎn)估價的概念、特點(diǎn)及其必要性，把握與估價相關(guān)的術(shù)語解釋，了解中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)估價的概念。

理解：房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。

應(yīng)用：房地產(chǎn)估價的需要。

(二)次重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)估價的要素。

理解：對房地估價的需要。

應(yīng)用：挖掘現(xiàn)實中房地產(chǎn)估價的各種需要。

(三)一般

識記：房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

理解：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展概況。

應(yīng)用：行業(yè)準(zhǔn)入條件。

第二章  房地產(chǎn)及其描述

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)對房地產(chǎn)的含義、特性和種類有一個最基本的系統(tǒng)了解。

要求考生掌握房地產(chǎn)的含義、特性及種類，以及對作為估價對象的房地產(chǎn)應(yīng)從哪些方面予以了解并進(jìn)進(jìn)行描述，把握與房地產(chǎn)相關(guān)的術(shù)語解釋，了解房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)的含義。

理解：房地產(chǎn)的特性。

應(yīng)用：房地產(chǎn)狀況的描述。

(二)次重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)權(quán)益的含義、房地產(chǎn)的種類。

理解：房地產(chǎn)區(qū)位的含義。

應(yīng)用：房地產(chǎn)估價的范圍。

(三)一般

識記：房地產(chǎn)實物的含義。

理解：土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。

應(yīng)用：房地產(chǎn)實物的進(jìn)一步劃分。

第三章  房地產(chǎn)價格和價值

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)對房地產(chǎn)價格、價值的種類及每種價格、價值的含義、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)及與供求的關(guān)系、房地產(chǎn)價格的影響因素有一個最基本的系統(tǒng)了解。

要求考生掌握房地產(chǎn)價格、價值的種類及每種價格、價值的含義，把握房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)及與供求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)價格的影響因素及其如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)價格、價值的種類及每種價格、價值的含義。

理解：房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)。

應(yīng)用：相關(guān)房地產(chǎn)價值、價格的計算。

(二)次重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)需求的含義、房地產(chǎn)供給的含義。

理解：房地產(chǎn)價格的影響因素。

應(yīng)用：房地產(chǎn)均衡價格。

(三)一般

識記：房地產(chǎn)供求狀況的分類。

理解：房地產(chǎn)需求的影響因素、房地產(chǎn)供給的影響因素。

應(yīng)用：地租支付能力。

第四章  房地產(chǎn)估價原則

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)對房地產(chǎn)估價原則有一個系統(tǒng)了解。

要求考生掌握房地產(chǎn)估價的含義與原則，把握各項房地產(chǎn)估價原則對房地產(chǎn)估價特別是評估價值的要求，了解房地產(chǎn)估價為何要遵循這些原則以及這些原則在實際估價中如何遵循和運(yùn)用。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)估價原則的含義、房地產(chǎn)估價的主要原則。

理解：房地產(chǎn)估價原則的作用。

應(yīng)用：價值時點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳使用原則。

(二)次重點(diǎn)

識記：遵循合法原則在估價權(quán)益方面應(yīng)做到的幾點(diǎn)。

理解：合法原則中的“法”。

應(yīng)用：合法原則的具體應(yīng)用。

(三)一般

識記： 獨(dú)立、客觀、公正原則的含義、謹(jǐn)慎原則的含義。

理解： 遵循獨(dú)立、客觀、公正原則及謹(jǐn)慎原則的原因。

應(yīng)用： 如何做到獨(dú)立、客觀、公正原則及謹(jǐn)慎原則。

第五章  比較法及其運(yùn)用

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)系統(tǒng)掌握比較法的運(yùn)用方法。

要求考生掌握比較法適用的對象、操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容，了解比較法的含義、理論依據(jù)與原則，把握比較法估價需要具備的條件。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：比較法的含義、比較法適用的估價對象、比較法估價需要具備的條件、比較法估價的操作步驟。

理解： 比較法的理論依據(jù)。

應(yīng)用： 建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計算比較價值。

(二)次重點(diǎn)

識記： 搜集交易實例需要搜集的信息。

理解： 搜集交易實例的途徑。

應(yīng)用： 建立交易實例庫。

(三)一般

識記： 選取可比實例的要求。

理解： 選取可比實例應(yīng)注意的其他問題。

應(yīng)用： 可比實例規(guī)模范圍。

第六章  收益法及其運(yùn)用

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)系統(tǒng)掌握收益法的運(yùn)用方法。

要求考生掌握收益法適用的對象、操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容，了解收益法的含義、理論依據(jù)與原則，把握收益法估價需要具備的條件。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：收益法的含義、收益法適用的估價對象、收益法估價需要具備的條件、收益法估價的操作步驟。

理解：收益法的理論依據(jù)。

應(yīng)用：報酬資本化法、凈收益的測算、報酬率的確定、直接資本化法、投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

(二)次重點(diǎn)

識記：收益期、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。

理解：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

應(yīng)用：收益期限和持有期限的確定。

(三)一般

識記：資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。

理解：直接資本化法與報酬資本化法的比較。

應(yīng)用：收益法估價測算匯總表。

第七章  成本法及其運(yùn)用

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)系統(tǒng)掌握成本法的運(yùn)用方法。

要求考生掌握成本法適用的對象、操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容，了解成本法的含義、理論依據(jù)與原則，把握成本法估價需要具備的條件。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：成本法的含義、成本法適用的估價對象、成本法估價需要具備的條件、成本法估價的操作步驟。

理解：成本法的理論依據(jù)。

應(yīng)用：成本法的基本公式、重新購建價格的求取。

(二)次重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)價格構(gòu)成、建筑折舊的含義。

理解：建筑物折舊的原因。

應(yīng)用：建筑物折舊的測算。

(三)一般

識記：房地產(chǎn)價值。

理解：估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別。

應(yīng)用：成本法估價測算匯總表。

第八章  假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)系統(tǒng)掌握假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用方法。

要求考生掌握假設(shè)開發(fā)法適用的對象、操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容，了解假設(shè)開發(fā)法的含義、理論依據(jù)與原則，把握假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：假設(shè)開發(fā)法的含義、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象、假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟。

理解：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。

應(yīng)用：假設(shè)開發(fā)法的基本公式、假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。

(二)次重點(diǎn)

識記：假設(shè)開發(fā)法的估價前提。

理解：假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。

應(yīng)用：假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。

(三)一般

識記：土地的區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況。

理解：動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。

應(yīng)用：最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。

第九章  其他估價方法及其運(yùn)用

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)系統(tǒng)了解、掌握路線價法、基準(zhǔn)地價修正法、長期趨勢法等其他估價方法及其運(yùn)用。

要求考生掌握路線價法的含義、估價對象和條件、操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容，了解基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法、長期趨勢法的含義、估價對象、需具備的條件、操作步驟及相關(guān)計算方法等內(nèi)容。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：路線價法的含義、估價對象和條件、操作步驟。

理解：路線價法的理論依據(jù)。

應(yīng)用：路線價法編制價格修正率表、計算臨街土地價值和價格。

(二)次重點(diǎn)

識記：長期趨勢法的含義、估價對象、需具備的條件、操作步驟。

理解：長期趨勢法的理論依據(jù)及作用。

應(yīng)用：數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法、指數(shù)修勻法。

(三)一般

識記：基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法、的含義。

理解：基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法、的估價對象、需具備的條件及操作步驟等內(nèi)容。

應(yīng)用：損失資本化法及價差法的相關(guān)計算。

第十章  房地產(chǎn)估價程序

一、學(xué)習(xí)目的與要求

通過本章的學(xué)習(xí)，考生應(yīng)系統(tǒng)了解、掌握房地產(chǎn)估價程序的含義、作用和具體內(nèi)容。

要求考生掌握估價的基本程序，了解估價程序中各項具體工作內(nèi)容。

二、考核知識點(diǎn)與考核目標(biāo)

(一)重點(diǎn)

識記：房地產(chǎn)估價程序的含義、房地產(chǎn)估價的基本程序。

理解：房地產(chǎn)估價程序的作用。

應(yīng)用：估價報告的組成。

(二)次重點(diǎn)

識記：估價基本事項、實地查勘的內(nèi)容、估價報告的含義、形式。

理解：不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形、價值時點(diǎn)的確定、價值類型的確定。

應(yīng)用：估價對象的確定。

(三)一般

識記：搜集估價所需資料的渠道、對測算結(jié)果進(jìn)行校核、審核的結(jié)論、應(yīng)保存的估價資料。

理解：估價作業(yè)方案的內(nèi)容。

應(yīng)用：選用估價方法進(jìn)行測算。

第三部分  有關(guān)說明與實施要求

一、考核的能力層次表述

本大綱在考核目標(biāo)中，按照“識記”、“理解”、“應(yīng)用”三個能力層次規(guī)定其應(yīng)達(dá)到的能力層次要求。各能力層次為遞進(jìn)等級關(guān)系，后者必須建立在前者的基礎(chǔ)上，其含義是：

識記：能知道有關(guān)的名詞、概念、知識的含義，并能正確認(rèn)識和表述，是低層次的要求。

理解：在識記的基礎(chǔ)上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有關(guān)概念、原理、方法的區(qū)別與聯(lián)系，是較高層次的要求。

應(yīng)用：在理解的基礎(chǔ)上，能運(yùn)用基本概念、基本原理、基本方法聯(lián)系學(xué)過的多個知識點(diǎn)分析和解決有關(guān)的理論問題和實際問題，是最高層次的要求。

二、教材

1、指定教材

柴強(qiáng)，《房地產(chǎn)估價》(第八版)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2016

三、自學(xué)方法指導(dǎo)

1、在開始閱讀指定教材某一章之前，先翻閱大綱中有關(guān)這一章的考核知識點(diǎn)及對知識點(diǎn)的能力層次要求和考核目標(biāo)，以便在閱讀教材時做到心中有數(shù)，有的放矢。

2、閱讀教材時，要逐段細(xì)讀，逐句推敲，集中精力，吃透每一個知識點(diǎn)，對基本概念必須深刻理解，對基本理論必須徹底弄清，對基本方法必須牢固掌握。

3、在自學(xué)過程中，既要思考問題，也要做好閱讀筆記，把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理，這可從中加深對問題的認(rèn)知、理解和記憶，以利于突出重點(diǎn)，并涵蓋整個內(nèi)容，可以不斷提高自學(xué)能力。

4、完成書后作業(yè)和適當(dāng)?shù)妮o導(dǎo)練習(xí)是理解、消化和鞏固所學(xué)知識，培養(yǎng)分析問題、解決問題及提高能力的重要環(huán)節(jié)，在做練習(xí)之前，應(yīng)認(rèn)真閱讀教材，按考核目標(biāo)所要求的不同層次，掌握教材內(nèi)容，在練習(xí)過程中對所學(xué)知識進(jìn)行合理的回顧與發(fā)揮，注重理論聯(lián)系實際和具體問題具體分析，解題時應(yīng)注意培養(yǎng)邏輯性，針對問題圍繞相關(guān)知識點(diǎn)進(jìn)行層次(步驟)分明的論述或推導(dǎo)，明確各層次(步驟)間的邏輯關(guān)系。

四、對社會助學(xué)的要求

1、應(yīng)熟知考試大綱對課程提出的總要求和各章的知識點(diǎn)。

2、應(yīng)掌握各知識點(diǎn)要求達(dá)到的能力層次，并深刻理解對各知識點(diǎn)的考核目標(biāo)。

3、輔導(dǎo)時，應(yīng)以考試大綱為依據(jù)，指定的教材為基礎(chǔ)，不要隨意增刪內(nèi)容，以免與大綱脫節(jié)。

4、輔導(dǎo)時，應(yīng)對學(xué)習(xí)方法進(jìn)行指導(dǎo)，宜提倡"認(rèn)真閱讀教材，刻苦鉆研教材，主動爭取幫助，依靠自己學(xué)通"的方法。

5、輔導(dǎo)時，要注意突出重點(diǎn)，對考生提出的問題，不要有問即答，要積極啟發(fā)引導(dǎo)。

6、注意對應(yīng)考者能力的培養(yǎng)，特別是自學(xué)能力的培養(yǎng)，要引導(dǎo)考生逐步學(xué)會獨(dú)立學(xué)習(xí)，在自學(xué)過程中善于提出問題，分析問題，做出判斷，解決問題。

7、要使考生了解試題的難易與能力層次高低兩者不完全是一回事，在各個能力層次中會存在著不同難度的試題。

8、助學(xué)學(xué)時：本課程共4學(xué)分，建議總課時72學(xué)時，其中助學(xué)課時分配如下：

五、關(guān)于命題考試的若干規(guī)定

1.本大綱各章所提到的內(nèi)容和考核目標(biāo)都是考試內(nèi)容。試題覆蓋到章，適當(dāng)突出重點(diǎn)。

2.試卷中對不同能力層次的試題比例大致是：“識記”為20%，“理解”為30%，“應(yīng)用”為50%。

3.試題難易程度應(yīng)合理：易、較易、較難、難的比例為2：3：3：2.

4.每份試卷中，各類考核點(diǎn)所占比例約為：重點(diǎn)占65%，次重點(diǎn)占25%，一般占10%。

5.試題類型一般分為：單選題、判斷題、簡答題、計算題等題型。

6.考試采用閉卷筆試，考試時間150分鐘，采用百分制評分，60分合格。

六、題型示例（樣題）

1.單項選擇題

估價上的折舊注重的是(  )

A 原始取得價值的減價修正          B 原始取得價格的攤銷與回收

C 重置價格的攤銷與回收            D 價值的減價修正

2.判斷題

估價通常僅是求取估價對象在某一時間上的價格，而且這一時間估價人員可以隨意假定。(  )

3.簡答題

簡述決定房地產(chǎn)需求量的因素。

4.計算題

6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2.于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為85元，出租率為80%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的36%，報酬率為10%。