第 五 章 投資性房地產(chǎn)

一、單項選擇題

1.下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營租賃方式出租 B.企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)

C.企業(yè)持有并準備增值后轉讓的土地使用權 D.房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

【正確答案】 D

【答案解析】 房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店，做為經(jīng)營用房地產(chǎn).

2.關于企業(yè)租出并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務的建筑物，是否屬于投資性房地產(chǎn)的說法正確的是( )。

A.所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)

B.所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為重大的，應將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)

C.所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為不重大的，應將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)

D.所提供的其他服務在整個協(xié)議中無論是否重大，均不將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)

【正確答案】 C

【答案解析】 當企業(yè)提供的其他服務在整個協(xié)儀中如果是不重大的，則應當將該建筑物確定為投資性房地產(chǎn).

3.下列投資性房地產(chǎn)初始計量的表述不正確的有(  ).

A.外購的投資性房地產(chǎn)按照購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出

B.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到可銷售狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成

C.債務重組取得的投資性房地產(chǎn)按照債務重組的相關規(guī)定處理

D.非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)按照非貨幣性資產(chǎn)交換準則的規(guī)定處理

【正確答案】 B

【答案解析】 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成

4.企業(yè)對成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)攤銷時，應該借記( )科目。

A.投資收益 B.其他業(yè)務成本 C.營業(yè)外收入 D.管理費用

【正確答案】 B

【答案解析】 企業(yè)攤銷投資性房地產(chǎn)應當將其計入到當期的其他業(yè)務成本

5.2007年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為100萬元，款項以銀行存款支付。 購入該建筑物發(fā)生的契稅為2萬元也以銀行存款支付。該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為( )萬元。

A.102 B.100 C.98 D.104

【正確答案】 A

【答案解析】 外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

6.假定甲公司2007年1月1日以9360000元購入的建筑物預計使用壽命為20年，預計凈殘值為零，采用直線法按年計提折舊。2007年應計提的折舊額為(  )元 。

A.468000 B.429000 C.439000 D.478000

【正確答案】 B

【答案解析】 該投資性房地產(chǎn)2007年應當計提的折舊是(9360000÷20×11/12)=429000。

7.存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的其差額通過( )科目核算。

A.營業(yè)外支出 B.公允價值變動損益 C.投資收益 D.其他業(yè)務收入

【正確答案】 B

【答案解析】 轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業(yè)務收入)。

8.企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2007年1月1日，該企業(yè)將一項投資性房地產(chǎn)轉換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為120萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為75萬元。轉換日固定資產(chǎn)的入賬價值為( )萬元。

A. 100 B. 80 C. 90 D. 120

【正確答案】 D

【答案解析】

教材P88頁有詳細的解釋。

9.關于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉換，下列說法正確的是( )。

A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更

B.已經(jīng)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉為公允價值模式

C.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意選擇

D.已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值轉為成本模式

【正確答案】 D

【答案解析】 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式轉為公允價值模式的應當做為會計政策變更進行處理，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更.

10.企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)時，應當將處置收入計入( )。

A.公允價值變動損益 B.營業(yè)外收入 C.其他業(yè)務收入 D.資本公積

【正確答案】 C

【答案解析】 企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)時，應當將處置收入計入其他業(yè)務收入。

二、多項選擇題

1.下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是( )。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋    B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權 D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

【正確答案】 ACD

【答案解析】 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨;企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權不屬于企業(yè)，所以不能確認為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

2.將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，關于轉換日的確定,敘述正確的有( )。

A. 企業(yè)將原本用于出租的房地產(chǎn)改用于經(jīng)營管理的自用房地產(chǎn)，則該房地產(chǎn)的轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于經(jīng)營管理的日期

B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，則該房地產(chǎn)的轉換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日

C. 企業(yè)將原本用于經(jīng)營管理的土地使用權改用于資本增值，則該房地產(chǎn)的轉換日應確定為自用土地使用權停止自用后的日期

D. 企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品的房地產(chǎn)改用于出租，則該房地產(chǎn)的轉換日為承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期

【正確答案】 ABD

【答案解析】 企業(yè)將原本用于經(jīng)營管理的土地使用權改用于資本增值，則該房地產(chǎn)的轉換日應確定為自用土地使用權停止自用后,確定用于資本增值的日期.

3.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足(  )條件

A.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場

B.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計

C. 所有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場 D.企業(yè)能夠取得交易價格的信息

【正確答案】 AB

【答案解析】 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

4.下列各項應該計入一般企業(yè)“其他業(yè)務收入”科目的有( )。

A.出售投資性房地產(chǎn)的收入 B.出租建筑物的租金收入 C.出售自用房屋的收入

D.將持有并準備增值后轉讓的土地使用權予以轉讓所取得的收入

【正確答案】 ABD

【答案解析】 與投資性房地產(chǎn)有關的收入計入“其他業(yè)務收入”，出售自用房地產(chǎn)的收入應該計入“營業(yè)外收入”。

5.下列各項中，不影響企業(yè)當期損益的是( )。

A.采用成本計量模式，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面價值

B.采用成本計量模式，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面余額

C.采用公允價值計量模式，期末投資性房地產(chǎn)的公允價值高于賬面余額

D.自用的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日房地產(chǎn)的公允價值大于賬面價值

【正確答案】 ABD

【答案解析】 選項AB不需要進行會計處理。選項D計入資本公積，只有選項C將差額計入公允價值變動損益。

6.下列情況下，企業(yè)可將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的有( )。

A.原自用土地使用權停止自用改為出租 B.房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的準備出售的商品房改為出租

C.自用辦公樓停止自用改為出租 D.出租的廠房收回改為自用

【正確答案】 ABC

【答案解析】 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：(1)投資性房地產(chǎn)開始自用。(2)作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。(3)自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。(4)自用建筑物停止自用，改為出租。

7.企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關的下列信息(  )。

A.投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式 B.采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況

C.房地產(chǎn)轉換情況、理由、以及對損益或所有者權益的影響 D.當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 企業(yè)除了在附注中披露與投資性房地產(chǎn)的上述信息外，還應當披露采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響。

8.關于投資性房地產(chǎn)的計量模式，下列說法中正確的是(   ).

A.已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式

B.已經(jīng)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉為公允價值模式

C.采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷

D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更

【正確答案】 ACD

【答案解析】 已經(jīng)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從成本模式轉為公允價值模式.

9.關于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法正確的有( )。

A.采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷

B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式

C.已經(jīng)采用成本模式計量的，可以轉為采用公允價值模式計量

D.采用公允價值模式計量的，應對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷

【正確答案】 ABC

【答案解析】 采用公允價值模式計量的，不應對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。

10.企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，下列說法正確的有(  ).

A.自用房地產(chǎn)或存貨的房地產(chǎn)為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的公允價值計量

B.自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的賬面價值計量

C.轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額做為公允價值變動損益

D.轉換當日的公允價值小于原賬面價值的其差額計入到資本公積-其他資本公積

【正確答案】 AC

【答案解析】 自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的公允價值計量，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的其差額計入到公允價值變動損益.

三、判斷題

1.期末企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的賬面余額單獨列示在資產(chǎn)負債表上.(  )

【正確答案】 錯

【答案解析】 期末企業(yè)要將投資性房地產(chǎn)的賬面價值列示在資產(chǎn)負債表上。

2.企業(yè)以融資租賃方式出租建筑物是做為投資性房地產(chǎn)進行核算的.(  )

【正確答案】 錯

【答案解析】 企業(yè)只有以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物才能做為投資性房地產(chǎn)。

3.企業(yè)不論在成本模式下，還是在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，均確認為其他業(yè)務收入。 ( )

【正確答案】 對

【答案解析】 不管采用哪種計量模式，企業(yè)取得的租金收入都是計入到其他業(yè)務收入的。

4.企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入其他業(yè)務成本或其他業(yè)務收入。(  )

【正確答案】 錯

【答案解析】 企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。即，資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

5.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。(  )

【正確答案】 對

【答案解析】 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

6.在以成本模式計量的情況下，將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。(  )

【正確答案】 錯

【答案解析】 將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

7.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。 ( )

【正確答案】 對

【答案解析】 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

8.自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的公允價值計量，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。 ( )

【正確答案】 錯

【答案解析】 轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業(yè)務收入)。

9.企業(yè)出售投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額直接計入到所有者權益。( )

【正確答案】 錯

【答案解析】 企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額直接計入當期損益。

四、計算題

1. 2007年4月20日乙公司購買一塊土地使用權，購買價款為2000萬元，支付相關手續(xù)費30萬元，款項全部以銀行存款支付。企業(yè)購買后準備等其增值后予以轉讓。乙公司對該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

該項投資性房地產(chǎn)2007年取得租金收入為150萬元，已存入銀行，假定不考慮其他相關稅費。經(jīng)復核，該投資性房地產(chǎn)2007年12月31日的公允價值為2000萬元。

要求：做出乙公司相關的會計處理：

金額單位用萬元表示。

【正確答案】 乙公司2007年的有關會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 2030

  貸：銀行存款 2030

借：銀行存款 150

  貸：其他業(yè)務收入 150

借：公允價值變動損益 30

  貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 30

2. 乙公司將原采用公允價值計量模式計價的一幢出租用廠房收回，作為企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)處理。在出租收回前，該投資性房地產(chǎn)的成本和公允價值變動明細科目分別為700萬元和100萬元(借方)。轉換當日該廠房的公允價值為780萬元。

金額單位用萬元表示。

要求：做出乙公司轉換日的會計處理。

【正確答案】 借：固定資產(chǎn) 780

  公允價值變動損益 20

  貸：投資性房地產(chǎn)——成本 700

           ——公允價值變動 100

3. 甲股份有限公司(以下簡稱甲公司)為華北地區(qū)的一家上市公司，甲公司2007年至2009年與投資性房地產(chǎn)有關的業(yè)務資料如下：

(1)2007年1月，甲公司購入一幢建筑物，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的價款為8000000元，款項以銀行存款轉賬支付。不考慮其他相關稅費。

(2)甲公司購入的上述用于出租的建筑物預計使用壽命為15年，預計凈殘值為36萬元，采用年限平均法按年計提折舊。

(3)甲公司將取得的該項建筑物自當月起用于對外經(jīng)營租賃，甲公司對該房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。

(4)甲公司該項房地產(chǎn)2007年取得租金收入為900000元，已存入銀行。假定不考慮其他相關稅費。

(5)2009年12月，甲公司將原用于出租的建筑物收回，作為企業(yè)經(jīng)營管理用固定資產(chǎn)處理。

要求：(1)編制甲公司2007年1月取得該項建筑物的會計分錄。

(2)計算2007年度甲公司對該項建筑物計提的折舊額，并編制相應的會計分錄。

(3)編制甲公司2007年取得該項建筑物租金收入的會計分錄。

(4)計算甲公司該項房地產(chǎn)2008年末的賬面價值。

(5)編制甲公司2009年收回該項建筑物的會計分錄。

(答案中的金額單位用萬元表示。)

【正確答案】

(1)借：投資性房地產(chǎn)-成本  800

   貸：銀行存款  800

(2)借：其他業(yè)務成本  46.69

   貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 46.69

(3)借：銀行存款 90

    貸：其他業(yè)務收入 90

(4)借：其他業(yè)務成本  50.93

   貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 50.93

2008年末的賬面價值=800-46.69-50.93=702.38萬元

(5)借：固定資產(chǎn) 800

  投資性房地產(chǎn)累計折舊 148.55

  貸：投資性房地產(chǎn)800

累計折舊 148.55

4. 長城房地產(chǎn)公司(以下簡稱長城公司)于2005年12月31日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金200萬元，出租當日，該建筑物的成本為2700萬元，已計提折舊400萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為1700萬元，2006年12月31日，該建筑物的公允價值為1830萬元，2007年12月31日，該建筑物的公允價值為1880萬元，2008年12月31日的公允價值為 1760萬元，2009年1月5日將該建筑物對外出售，收到1800萬元存入銀行。

要求：編制長城公司上述經(jīng)濟業(yè)務的會計分錄。

【正確答案】 2005年12月31日

借：投資性房地產(chǎn)-成本 1700

  公允價值變動損益 600

  累計折舊 400

  貸：固定資產(chǎn) 2700

(2)2006年12月31日

借：銀行存款 200

  貸：其他業(yè)務收入 200

借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 130

  貸：公允價值變動損益 130

(3)2007年12月31日

借：銀行存款 200

  貸：其他業(yè)務收入 200

借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 50

  貸：公允價值變動損益50

(4)2008年12月31日

借：銀行存款 200

  貸：其他業(yè)務收入 200

借：公允價值變動損益 120

  貸： 投資性房地產(chǎn)-公允價值變動損益120

(5)2009年1月5日

借：銀行存款 1800

  貸：其他業(yè)務收入 1800

借：其他業(yè)務成本 1760

  貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 60

投資性房地產(chǎn)-成本 1700

借：其他業(yè)務收入 540

  貸：公允價值變動損益 540